EPF Occitanie

Les études

L’EPF a capacité d’études et de conseils. Cela lui permet de fournir un appui à l’élaboration de stratégie d’intervention foncière dans le cadre des outils existants (documents de planification, de programmation…) ; d’aider à la définition du projet d’aménagement ; d’accompagner le lancement d’études de programmation, concours, identification des partenaires potentiels…

La loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017, est venue préciser la compétence des EPF en codifiant au sein du code de l’urbanisme une mission d’appui des collectivités territoriales et leurs groupements en matière d’observation foncière.


Une ingénierie d’étude sur-mesure

Un cofinancement des volets fonciers des SCOT, PLUI, PLH et des études de développement économique pour approfondir l’offre territoriale.

En plus de l’accompagnement des territoires et des collectivités en ingénierie foncière, l’EPF cofinance les volets fonciers des documents d’urbanisme réglementaires (PLH et PLU-I), pour un engagement 2019 supérieur à 32 000€. Cet accompagnement permet notamment une programmation de l’offre territoriale à travailler à l’échelle des PLH pour répartir et phaser la production de logements, valoriser la complémentarité des produits, et gommer les effets de concurrence.

Une prise en charge de diagnostics foncier pour définir une stratégie foncière adaptée.

Le renforcement de l’appui des études pré-opérationnelles et opérationnelles en cofinancement pour maîtriser les risques en sortie opérationnelle.

Le PPI 2019-2023 a intégré le principe du cofinancement par l’EPF des études préopérationnelles et opérationnelles.
Cette disposition monte en puissance face aux demandes nombreuses des  collectivités et de plus en plus spécifiques, en particulier lors  d’interventions en recyclage urbain. En effet, outre les études de faisabilité et de programmation, l’EPF cofinance des études urbaines et des études patrimoniales, afin de sécuriser au maximum la sortie des opérations en centres anciens ou sur des zones à requalifier.

Caveirac (Gard)

À Caveirac (30), l’EPF cofinance à hauteur de 30% (9 000€) une étude urbaine sur le secteur des écoles, qui a pour objectif de transformer ce quartier central de la vie de la commune et à mieux le connecter au centre du bourg à proximité immédiate.
Des enjeux de requalification des espaces publics, de mobilités, de stationnement et de diversification du profil des habitants sont identifiés.

Le développement de la gestion transitoire des biens

Le diagnostic de sécurisation du bien à la prise de possession est généralisé pour s’assurer du bon état des biens acquis

  • état structurel du gros oeuvre : fondations, murs, planchers, charpente, couverture ;
  • niveau d’équipement et second œuvre en cas d’occupation du bien afin de s’assurer :
    • de la décence s’il s’agit de logement,
    • ou des conditions de sécurité s’il s’agit d’ERP.
  • état des terrains naturels : défrichage pour lutter contre les risques d’incendie par exemple.

Développement du conseil sur la réutilisation des biens en phase transitoire pour permettre son utilisation pendant la durée de portage

  • maintenir la continuité de l’occupation le cas échéant s’il s’agit de logements en location ;
  • proposer des activités économiques ponctuelles comme un espace de coworking mis en place par Carcassonne Agglomération à la ZAE de l’Argouse (11) ;
  • assurer la sécurisation des biens en luttant contre le risque d’intrusion.

Convention pré- opérationnelle « multisites
» signée avec la commune de Béziers (34) :
Travail partenarial nouveau
et expérimental avec l’intégration d’Hérault Habitat à la convention foncière dans la perspective de remise en gestion des biens acquis par l’EPF pendant la période de portage.

Afin de sécuriser la sortie opérationnelle des projets, l’EPF peut compléter son ingénierie foncière par une expertise complémentaire spécifique. Cette expertise vise à optimiser l’action foncière en travaillant sur la faisabilité, le phasage, l’inscription du projet dans les orientations des documents de cadrage et son niveau d’ambition en matière de développement durable.

Le conseil et l’expertise en phase amont : les diagnostics stratégiques

3 types de diagnostics peuvent être proposés par l’EPF :

Les diagnotics fonciers territoriaux

Afin d’identifier en amont les secteurs à enjeux et proposer le déploiement de stratégies foncières
« sur mesure », l’EPF peut accompagner et stimuler la réalisation de diagnostics fonciers à grande échelle.

À ce titre, l’EPF d’Occitanie peut réaliser des diagnostics fonciers, pour son propre compte afin d’alimenter sa connaissance des marchés fonciers, sur des territoires volontaires.

Ils permettent d’élaborer avec les collectivités des stratégies foncières pour répondre à la nécessité d’anticiper l’action foncière afin d’en maîtriser les coûts, de permettre de lutter contre la spéculation, de produire du logement à un prix maîtrisé.

Les volets fonciers des documents d’urbanisme

Afin de répondre aux obligations législatives imposant un volet « plan d’intervention foncière » dans le PLH, l’EPF pourra participer à la réalisation de ces volets fonciers dans la perspective de définition d’une stratégie foncière sur le territoire concerné. Plus largement, l’EPF pourra cofinancer les volets fonciers des PLH, PLU-I et SCOT dans le cadre de partenariats.

Les études stratégiques exploratoires

Afin de répondre à des missions nouvelles ou à titre expérimental, l’EPF peut être amené à réaliser des études stratégiques exploratoires pour son propre compte. Ces études s’inscrivent dans le programme annuel d’études de l’EPF. L’EPF peut être maître d’ouvrage de ces études ou les cofinancer dans le cadre de partenariats.

Elle peut porter notamment sur l’aide à :

  • l’identification des gisements fonciers stratégiques ;
  • l’expertise foncière sur le recyclage d’îlots ou de friches industrielles ;
  • la réflexion programmatique ;
  • la recherche d’opérateurs et de mise en réseau des partenaires ;
  • le choix du montage opérationnel et juridique.

En fonction de leur nature, ces expertises relèvent du conseil interne de l’EPF ou d’une étude externalisée pilotée par la collectivité que l’EPF peut cofinancer. Celles-ci peuvent porter notamment sur :

  • des études urbaines ;
  • des études pré opérationnelles, notamment en OPAH RU ;
  • des études de faisabilité dans le cadre de procédure RHI ;
  • des études d’opportunité de recyclage du foncier en ZAE ;
  • des études permettant d’approfondir l’économie du projet.

L’EPF a lancé à l’été 2019 une étude porte sur l’impact de la montée des eaux sur les valeurs foncières littorales. Cette étude, dont l’enjeu porte strictement sur les zones urbanisées ou faiblement urbanisées, a pour finalité, sur la base de l’analyse à long terme des effets conjugués des phénomènes liés à l’eau, de :

  • déterminer les besoins en matière de stratégie foncière (impacts sur les usages des sols) de permettre la définition de stratégies d’anticipation foncière (déplacement, usages transitoires, résilience…) et d’impacts sur les valeurs foncières;
  • proposer de nouvelles modalités d’intervention foncières avec la mise en place d’outils fonciers transitoires qui permettent de mieux déterminer les valeurs foncières liées à l’impact.

À titre d’exemple, cette étude permettra de venir compléter les réflexions sur le site « côte ouest » à Vias. Elle permettra d’alimenter  la connaissance des impacts et la réponse du marché foncier face au risque. Elle pourra enfin être le support des stratégies foncières dans le temps et dans l’espace.

L’objectif de cette étude est d’élaborer une méthode de recensement et de qualification des copropriétés avec une double finalité :

  • pouvoir caractériser et qualifier les copropriétés des zones touristiques littorales et de montagne d’Occitanie ;
  • aider les acteurs publics, notamment les collectivités, à définir leurs actions sur ces copropriétés.

Cette étude utilise différentes bases de données dont le registre national d’immatriculation des copropriétés, les fichiers fonciers et DVF. Elle permettra une géolocalisation des copropriétés et une caractérisation de ces dernières.